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??北京中原地產研究總監張大偉認為，由於大部分地王地塊的樓面價已經超過瞭區域內在售的房價，如果需要達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。二胎房貸銀行利率年息
??去年樓市下行，多地賣地收入明顯下降，但四個一線城市全年土地出讓金總和仍達5068億元，僅比2013年減少3%。而全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%。
??1月7日，華潤首開平安聯合體以86.25億元奪得北京豐臺白盆窯地塊後，北京業內便開始討論房價步入6萬時代的大趨勢。
??國傢統計局數據顯示，30個大中城市商品房銷售面積在11月已經同比轉正，但全國房地產銷售面積累計同比依然為8.2%的負增長，其降幅比10月進一步擴大。
??但現狀卻是，房地產市場成交下滑、庫存高企，有效銷售市場收窄，主流開發商雲集一二線城市。競爭的激烈帶來的，是利潤率的下滑。
有效銷售市場收窄 地產商爭食一二線城市
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/15195961390910284808729.shtml
??北京一位開發商認為，誰也不想高價拿地，但沒辦法，除瞭一線城市和部分二線城市還能比較容易地賣出去房子以外，很多三四線城市基本賣不動瞭。
??趙強表示，展望2015年，在適度寬松的貨幣和信貸環境下，重點城市銷量還有改善的空間，但也較為有限，大幅回升的期望並不現實。
??尤其是去年“9·30”新政後，一線土地市場升溫催生出多個“地王”。排名前10的總價地王中，一線城市占瞭7個；而排名前10的單價地王，均位於北京和上海。
??在一線搶地的無奈
??北京中原地產研究總監張大偉認為，由於大部分地王地塊的樓面價已經超過瞭區域內在售的房價，如果需要達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。
??“很多城市的供應太大瞭。”廣州一傢大型開發商的內部人士說，公司之前進入的三四線城市，不少已成瞭難啃的骨頭；還好公司在2012、2013年拿瞭不少一二線城市的土地，可以做到整體的平衡。
??民生證券宏觀研究團隊認為，30個大中城市的商品房銷售面積僅占全國的15.7%，廣大三四城市才是全國房地產市場的主力，但一系列刺激措施並未扭轉三四線城市的銷售頹勢。部分城市去年四季度的成交反彈不具備可持續性。
??房地產市場成交下滑、庫存高企，有效銷售市場收窄，主流開發商雲集一二線城市。競爭的激烈帶來的，是利潤率的下滑。
??銀河證券分析師趙強表示，房地產的有效市場區域正在逐漸收窄，未來銷量改善空間有限。2013 年以來，土地市場和商品房市場開始出現分化，流動性好的區域，越來越集中於一線城市和若幹個二線城市，其他區域開發商補充存貨的動力明顯不足。在多傢機構的統計中，大約30個重點城市可視為有效銷售市場。
??上海易居房地產研究院數據顯示，2014年，四個一線城市成交土地面積為6825萬平方米，同比減少32.4%；但樓面均價卻達到7429元/平方米，同比增幅為37.8%。一跌一漲，說明一線城市土地的稀缺和珍貴。
??一線城市
??拿到項目就能賺錢？
??從主流開發商2014年的銷售來看，來自一線城市及其周邊的銷售占據大部分。以招商地產為例，2014年額銷售510億，其中僅深圳區域就銷售98億，北京區域僅臻園項目便銷售50億，加上廣州和上海，一線城市貢獻業績占公司1/3強。
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??北京白盆窯地塊，是開發商近幾年來紮堆一線城市拿地的縮影。中原地產研究部統計數據顯示，2014年，萬科、保利、招商等20大標桿房企合計拿地僅3043.99億元，比2013年全年的5578.87億元，下滑45.4%。但與此同時，上述20大房企去年在一線城市拿地金額占比達38.9%，超過2013年的30.8%，創造瞭歷史最高紀錄。
內容來自sina新聞
??開發商普遍認為，未來樓市的有效市場區域在進一步收窄，一線城市的增量房地產市場機會是最好的，而所謂的“最好”，不僅指這些城市的居民支付高房價的能力，也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最劃算的。
??但一線城市的拿地成本之高，即使大型房企也望而卻步。單個房企已然無力獨自拿下，為瞭節省資金成本和規避風險，以聯合體形式拿地成為趨勢。北京白盆窯地塊競標主體中，便出現多個聯合體。
??與此相對應的問題是，在當前樓市基本是剛需為主的情況下，類似北京單價6萬的“普通商品房”都將賣給誰？
??“到時候會面臨更激烈的競爭。”有北京開發商預計，對於有效、有資金的購房人群的爭奪，2014年已經非常明顯，2015年之後這一問題將更為突出；而對於售價10萬以上的豪宅項目，2015年將面臨更為激烈的競爭。
??張大偉預計，2012-2014年房地產行業毛利率呈下滑的趨勢，2015年之後毛利率有望重新企穩，但過高的地價將抑制利潤率明顯回升。
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??張大偉預計，2012-2014年房地產行業毛利率呈下滑的趨勢，2015年之後毛利率有望重新企穩，但過高的地價將抑制利潤率明顯回升。
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